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8月22日,业委会会议,决定否决小区业主代表提出五条动议,另外五条动议不做响应
11月19日,业委会发布《关于物业费提价公示》
11月29日,业委会召开的关于涨价的听证会,会议开始就是否直播发生了冲突
12月1日,业委会在业主群里面宣布12月3日和业主见面,号召大家都来参加
12月3日,业委会宣布因为自己出差,12月5日的业主见面取消
12月5日,业委会宣布12月13日召开业主接待日,希望业主们广泛参加
12月13日,业委会宣布因为出差,12月13日的业主见面会取消
08月22日,向全体业主发放表决票,表决《是否续聘长城物业》
08月27日,业主大会表决《不续聘长城物业》
10月20日,公布招标书
10月22日,五家企业缴纳保证金
10月29日,从所有前期接触企业中选出五家入围:绿地,万科,保利,长城,金地
10月31日,所有五家企业现场踏勘小区并且答疑
11月18日前,评标小组现场参观所有投标企业管理的小区现场
11月18日,开标
11月21日五家企业现场展示,九名选聘小组成员通过打分,决定最终两家,万科和绿地
11月29日,万科和绿地通过抖音,B站分别向全体小区业主直播物业服务承诺
12月10日,业主大会召开,业主线上和线下结合方式对最终两家投票选择
12月13日,投票开箱,最终确绿地成为小区下一届物业管理公司
在汇贤居在业委会否决了业主大部分议案的那一天,另外一个小区启动了物业改选程序;
汇贤居提出涨物业费的那天,另外的小区收到了五份标书,正式开标;
汇贤居还在为是否能直播争执的时候,另一个小区两家物业正在向全体小区业主直播,使出浑身解术争取业主给自己投票;
当汇贤居本来应该开第二次业主见面会却被放鸽子的那天,另外一个小区新的物业经业主大会投票正式产生;
一个不作为的业委会,让同样的三个月,一个光阴蹉跎,一个改头换面。
答:小区志愿者也从来没有把“换物业”当作目标。大家的目标一直是:【提高物业服务水平】。这一点我想小区绝大多数业主都是同意的。
物业公司是由业委会管理的,按照我们小区的酬金制结构,物业的服务内容,服务水平高低,完全依赖于由业委会的拨款,授权和监督。
简单的断言,换物业一定就会好,或者一定就会不好,都是偷懒的和不负责任的。
答:如果未来业委会依然对物业没有强力有力的监督,就算再好的物业公司,都会变得无法无天,凌驾于业主之上。在这种情况下,的确换了还不如不换。换物业而不监管,就是“盲人骑瞎马,夜半临深池”,纯属带着一小区的人碰运气。
但是如果小区业委会负起责任,开始对物业进行监管的情况下,物业就一定朝好的方向发展。在业委会更替为更称职的委员后,组织更换物业公司并且之后小区面貌焕然一新的例子倒是比比皆是。
而业委会的监管的最核心内容是进入竞争机制,把我们的物业放到整个市场上去,看一下有没有比我们物业在同等物业费下,能够提供更多的服务内容和服务水平的公司,并且一直保持这种市场监督机制。只有这样,才可以使无论什么物业公司,都长时间保持警觉状态,以服务好业主为头等大事,而不是仅仅认为搞定几个业委会委员或者小部分业主就可以无视大多数业主的诉求了。
竞争机制包括定期的考虑重新引入物业,重新进行物业招标。再每三年就有一次竞争上岗的机制下,即使现在的物业企业也需要和市场最好的企业保持同步。所谓流水不腐,户枢不蠹,业委会委员,还有物业企业流动起来,才有可能保障大多数的业主的利益。
答:首先物业的选择过程是全体业主共同决定的。大家可以从公司规模,市场口碑等等多个方面进行考察。然后从人员配比,服务标准详细度,管理人员素质等多个角度进行考察,同时还会到各个物业企业的在管物业考察。如下是一个大致的过程:
第01天,业主大会表决《不续聘XX物业》
第23天,公布招标书
第25天,五家企业缴纳保证金
第32天,从所有前期接触企业中选出五家入围
第35天,所有五家企业现场踏勘小区并且答疑
第53天,评标小组现场参观宿所有投标企业管理的小区现场
第53天,开标
第56天,五家企业现场展示,九名选聘小组成员通过打分,决定最终两家
第62天,两家企业通过抖音,B站分别向全体小区业主直播物业服务承诺
第73天,业主大会召开,业主线上和线下结合方式对最终两家投票选择
第76天,投票开箱,最终确XXX成为小区下一届物业管理公司
这个过程中,原服务的物业企业也同时参与竞争,最终由选聘小组和业主共同决定最终的物业公司。
当然,任何尝试改变小区现状的行为都是有风险的,但是这个风险可控。如果在业主全体精挑细选之后依然发现新的物业没有达到大家期望,可以根据2021年1月1日颁布的民法第九百四十六条,随时召开业主大会终止物业合同,只需要提前60天通知即可。
第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。
答:这个诉求是小区的共性,我们会在标书里面明确要求,新物业需要接收小区业主认可的保安,并把此条作为投标条件。同时,我们在评标的时候也会留意哪一家的物业管理公司会给予一线的保安更高的工资和福利作为选择标准之一。
答:如果是标准的服务,我们希望小区里面的所有的业主都享受同等的服务,也就是同等的照顾,因为大家缴纳的物业费水平是相同的。而对于使用小区全体业主的物业费,只对部分业主提供服务的行为,我们认为应该停止。对于违反法律,小区三规的行为,应该依法予以制止。
Sally
汇贤居給十六年时間业委不作为,管理水平一直下降,佔用綠地,每年大楼玻璃清洁2次,冷氣漏水,家居大门、窗一不同顏色,会所管理差沒有件事做好,現在汇贤居亏钱,业委厚臉皮,請退位,給有能力热心业主做和物业从新出发,把小区搞好,提升楼价。抓緊時間换业委人员和增加业委人员
问:如果下一届业委会不作为怎么办?
答:大多数问题不是个人的问题,而是制度的问题。如果不作为没有制约机制,热心优秀的委员也会慢慢的趋于懒惰和不作为。所以关键不在于业委会成员个人,而是在于一个真正有效的监督机制。
为了从制度上避免出现业委会不作为的情况,临时楼长团队有如下建议:
问:我们期待怎样的《第四届业委会》
答:首先,是业主差额选举投票选举的,根据简单投票多少排序,取前五名的机制产生。
其次,业委会成员是应该善于倾听的,必须打开沟通的通路,通过固定的业主接待日,微信,远程会议等各种形式倾听业主声音,对于业主的问询,建议,需求进行响应的。
再次,必须公开透明,遵守规则。就像任何人类社会,信息不公开不透明是谣言和小道消息的温床。没有胆量在公之于众的事实是存疑的,没有胆量公之于众的言行是不可信的。所以我们期待第四届业委会的所有会议允许所有业主旁听,远程参会。会议记录清晰,每位业委会对于每个议案
最后,必须有能力。小区公共事务繁杂,涉及专业领域较多,涉及各业主的利益的平衡,需要有相关的不同领域的专家的组合。同时,业委会必须与时俱进,使用新技术提高小区的管理水平。
小区经历了16年,前三届业委会的发展过程也是和全国的业委会从无到有,从无法可依到已经详细立法,从毫无存在感到越发重要。我们感谢前三届的业委会委员的奉献,也相信《第四届业委会》有能力能做出明显提升,把小区管好。
问:我们对现在的物业公司不满意,但是天下乌鸦一般黑,别的物业公司会好吗?
答:的确,没有任何一家物业公司是完美的,所以重要的是市场竞争的机制。
物业在有来自同行的竞争压力的前提下才会不松懈,不反客为主。
任何一个物业,哪怕刚开始再优秀,如果没有了监督,没有了竞争,经过几年以后也会不思进取,服务不断滑坡。我们小区业主都亲历了这个过程。
我们的建议如下:
如上建议希望第四届业委会提交业主大会审议,根据多数业主意愿抉择。
。。。。未完待续