分类：业主问答

问：如果下一届业委会不作为怎么办？

答：大多数问题不是个人的问题，而是制度的问题。如果不作为没有制约机制，热心优秀的委员也会慢慢的趋于懒惰和不作为。所以关键不在于业委会成员个人，而是在于一个真正有效的监督机制。

为了从制度上避免出现业委会不作为的情况，临时楼长团队有如下建议：

1. 动议《业主大会会议》通过决议，更改《业主大会议事规则》，将业委会任期从五年改为两年，每两年举行一次换届选举。
2. 在《业主大会议事规则》修改通过前，一些业委会候选人可以自愿签署一份《业委会候选人承诺书》，其中包括一封签名的任期一年后主动辞职的辞职信。在一年后辞职信自动生效，然后启动补选程序。业主可以再次选择此委员连任。业主可以根据是否签署《承诺书》选择信任的业委会侯选人投票
3. 通过直播等方式，由业主监督参加业委会会议情况，以及表决情况。严格根据《议事规则》三次无故缺席业委会会议将失去业委会委员资格。
4. 应该同时保留楼长，志愿者等团队，用以监督业委会的运作合法合规，符合业主诉求。

关于业委会候选人的思考

问：我们期待怎样的《第四届业委会》

答：首先，是业主差额选举投票选举的，根据简单投票多少排序，取前五名的机制产生。

其次，业委会成员是应该善于倾听的，必须打开沟通的通路，通过固定的业主接待日，微信，远程会议等各种形式倾听业主声音，对于业主的问询，建议，需求进行响应的。

再次，必须公开透明，遵守规则。就像任何人类社会，信息不公开不透明是谣言和小道消息的温床。没有胆量在公之于众的事实是存疑的，没有胆量公之于众的言行是不可信的。所以我们期待第四届业委会的所有会议允许所有业主旁听，远程参会。会议记录清晰，每位业委会对于每个议案

最后，必须有能力。小区公共事务繁杂，涉及专业领域较多，涉及各业主的利益的平衡，需要有相关的不同领域的专家的组合。同时，业委会必须与时俱进，使用新技术提高小区的管理水平。

小区经历了16年，前三届业委会的发展过程也是和全国的业委会从无到有，从无法可依到已经详细立法，从毫无存在感到越发重要。我们感谢前三届的业委会委员的奉献，也相信《第四届业委会》有能力能做出明显提升，把小区管好。

问：我们对现在的物业公司不满意，但是天下乌鸦一般黑，别的物业公司会好吗？

答：的确，没有任何一家物业公司是完美的，所以重要的是市场竞争的机制。

物业在有来自同行的竞争压力的前提下才会不松懈，不反客为主。

任何一个物业，哪怕刚开始再优秀，如果没有了监督，没有了竞争，经过几年以后也会不思进取，服务不断滑坡。我们小区业主都亲历了这个过程。

我们的建议如下：

1. 缩短物业合同周期，由现在的五年续聘一次，改为2年续聘一次（同样道理，业委会的任期也建议改为两年）
2. 每两年公开招投标一次物业公司，同时对比市场上的物业公司和小区物业公司的服务承诺。
3. 业委会负起责任，组织小区业主对于物业费如何使用进行讨论和投票，由小区业主做主，而不是物业做主。

如上建议希望第四届业委会提交业主大会审议，根据多数业主意愿抉择。

问：我们议事规则里面有一条“沉默票等于同意”，这条怎么办？

答：小区业主 关于业委会提请业主大会修改《业主大会议事规则》第十条的沉默票视为同意的动议在8月22日业委会会议中已经被否决，汇贤居第三届业委会拒绝提请业主大会审议该议案。

所以我们将在第四届业委会成立后再次向业委会提出动议，希望由业委会提交业主大会修改此项规则。

问：未来业委会是不是我有什么意见都听我的了？

答：不是。

小区公共事务需要大家共同决策，用投票的方式对于重大事件表决。我们即尊重每个个体的权利，也尊重邻居的权利。

表决的办法依照《业委大会议事规则》所规定的方式。遵循少数服从多数的原则进行公共决策业委会成员每人也只有一票。

问：我觉得有些业主就是带着私心在小区里面瞎折腾。有的人想进业委会，有的人想让自己的物业公司来接管小区。

答：首先所有的参选的人都是有私心的，就是首先希望自己住得好，希望自己的房产升值。正是我们359户每一户的私人利益才组成了整个小区的公共利益。

现在的很多志愿者，都是从漠不关心小区事务，到某一两个事件感到如果不改变业委会不公开透明，不专业，才愿意加入更多的业主一起参与公共事务的。

业委会如果真的尽心尽责，是一个服务机构，是全体小区的业主的代表，有大量的决策，还需要强有力的监督物业公司等。这和希望做土皇帝的思想是完全背道而驰的。

现有有人散播的关于有人有物业公司希望物业公司接管小区的说法。他们所说的物业公司是一个六年内员工数为0，收入为0，运营支出为0的公司。汇贤居的物业只有可能是全国著名的物业公司，比如万科，绿地或者其他小区业主比他们更有实力的物业公司。有人是在明确得知此说法完全不成立的前提下不断散播此说法。

问：你们一直在群里面说，现在的业委会不公开透明，你们怎么公开透明法？

答：1）我们认为业委会开会讨论小区的公共事务，是全体业主的事情，不存在业委会的隐私问题。

我们认为业委会的全部会议，业委会和小区业主的全部会议，都应该现场直播，并且允许旁听。所以我们会请业委会候选人对是否愿意全程向小区业主直播表明态度，供业主投票时选择。

2）业委会定期的业主接待日必须坚持，接受业主提问。

3）建立系统，保证业主的问题制定时间回复。

4）通过微信公众号，网站，张贴等各种方式，及时将小区公共事务向全体业主公布。

问：我喜欢现在的保安，他们能记得我们每个人，让我感觉亲切安心，如果换了物业公司，保安是不是也会换掉啊？这是我不想看到的，认真工作的人失去他的工作

答：对于每一位用心服务业主的物业工作人员，我们都非常尊敬和喜欢。我们很多业主对我们的保安很有感情，也对他们的工作非常认可。对于物业的不满意不包括对于一线的工作人员。包括物业其他部分，也有像小叮这样的收到业主高度赞扬的工作人员。

在物业招投标的过程中，我们可以要求保留业主认可的工作人员，并且把这个要求写进标书，把这个要求作为招投标的条件之一。

毕竟，以保安为例，很多的头部的物业公司的工资待遇是高于现在的物业公司的。比如万科物业，支付给一线劳动者的工资是大幅高于家利物业的。

也有物业公司表示，只要是业主认可的，就是物业公司认可的。所以，即便未来有物业公司的更换，希望也不会影响到业主喜欢的一线工作人员，同时也希望通过优化成本结构，为他们争取到更高的工资和更多的福利。

Q：我担心物业公司的更换会给居住带来不便，是否有成功案例？

A：物业公司的更换一定会带来改变。我们关心的是带来好的改变还是不好的改变。

志愿者团队里有作为物业公司选聘委员会成员，全程跟踪其他小区从业主大会会议决定更换物业公司，到公开招投票物业公司，撰写招标文件，接受物业公司报名，接受标书，到开标，物业公司现场答辩，直到最终选中业主认可的物业公司，并且顺利完成交接的全过程。有相关的经验。

所谓户枢不蠹，流水不腐。只有通过引入市场竞争，在有明确的竞争者的时候，才会有提高的动力。在一个没有监督，没有竞争的环境下，再好的物业公司的服务也会慢慢的打折，无法令业主满意。

为了让大家了解整个选聘的过程，大家可以看一下如下公开的视频。（如果手机上点开有问题，返回一下就可以看了）

某小区万科物业的竞标演讲

某小区绿城物业的竞标演讲

某小区万科物业面向全体小区业主的路演

某小区绿城物业面向全体小区业主的路演