作者：jianshuo

问：未来业委会是不是我有什么意见都听我的了？

答：不是。

小区公共事务需要大家共同决策，用投票的方式对于重大事件表决。我们即尊重每个个体的权利，也尊重邻居的权利。

表决的办法依照《业委大会议事规则》所规定的方式。遵循少数服从多数的原则进行公共决策业委会成员每人也只有一票。

问：我觉得有些业主就是带着私心在小区里面瞎折腾。有的人想进业委会，有的人想让自己的物业公司来接管小区。

答：首先所有的参选的人都是有私心的，就是首先希望自己住得好，希望自己的房产升值。正是我们359户每一户的私人利益才组成了整个小区的公共利益。

现在的很多志愿者，都是从漠不关心小区事务，到某一两个事件感到如果不改变业委会不公开透明，不专业，才愿意加入更多的业主一起参与公共事务的。

业委会如果真的尽心尽责，是一个服务机构，是全体小区的业主的代表，有大量的决策，还需要强有力的监督物业公司等。这和希望做土皇帝的思想是完全背道而驰的。

现有有人散播的关于有人有物业公司希望物业公司接管小区的说法。他们所说的物业公司是一个六年内员工数为0，收入为0，运营支出为0的公司。汇贤居的物业只有可能是全国著名的物业公司，比如万科，绿地或者其他小区业主比他们更有实力的物业公司。有人是在明确得知此说法完全不成立的前提下不断散播此说法。

问：你们一直在群里面说，现在的业委会不公开透明，你们怎么公开透明法？

答：1）我们认为业委会开会讨论小区的公共事务，是全体业主的事情，不存在业委会的隐私问题。

我们认为业委会的全部会议，业委会和小区业主的全部会议，都应该现场直播，并且允许旁听。所以我们会请业委会候选人对是否愿意全程向小区业主直播表明态度，供业主投票时选择。

2）业委会定期的业主接待日必须坚持，接受业主提问。

3）建立系统，保证业主的问题制定时间回复。

4）通过微信公众号，网站，张贴等各种方式，及时将小区公共事务向全体业主公布。

问：我喜欢现在的保安，他们能记得我们每个人，让我感觉亲切安心，如果换了物业公司，保安是不是也会换掉啊？这是我不想看到的，认真工作的人失去他的工作

答：对于每一位用心服务业主的物业工作人员，我们都非常尊敬和喜欢。我们很多业主对我们的保安很有感情，也对他们的工作非常认可。对于物业的不满意不包括对于一线的工作人员。包括物业其他部分，也有像小叮这样的收到业主高度赞扬的工作人员。

在物业招投标的过程中，我们可以要求保留业主认可的工作人员，并且把这个要求写进标书，把这个要求作为招投标的条件之一。

毕竟，以保安为例，很多的头部的物业公司的工资待遇是高于现在的物业公司的。比如万科物业，支付给一线劳动者的工资是大幅高于家利物业的。

也有物业公司表示，只要是业主认可的，就是物业公司认可的。所以，即便未来有物业公司的更换，希望也不会影响到业主喜欢的一线工作人员，同时也希望通过优化成本结构，为他们争取到更高的工资和更多的福利。

Q：我担心物业公司的更换会给居住带来不便，是否有成功案例？

A：物业公司的更换一定会带来改变。我们关心的是带来好的改变还是不好的改变。

志愿者团队里有作为物业公司选聘委员会成员，全程跟踪其他小区从业主大会会议决定更换物业公司，到公开招投票物业公司，撰写招标文件，接受物业公司报名，接受标书，到开标，物业公司现场答辩，直到最终选中业主认可的物业公司，并且顺利完成交接的全过程。有相关的经验。

所谓户枢不蠹，流水不腐。只有通过引入市场竞争，在有明确的竞争者的时候，才会有提高的动力。在一个没有监督，没有竞争的环境下，再好的物业公司的服务也会慢慢的打折，无法令业主满意。

为了让大家了解整个选聘的过程，大家可以看一下如下公开的视频。（如果手机上点开有问题，返回一下就可以看了）

某小区万科物业的竞标演讲

某小区绿城物业的竞标演讲

某小区万科物业面向全体小区业主的路演

某小区绿城物业面向全体小区业主的路演

问：汇贤居会所是不是会被卖掉？

答：汇贤居的会所现在的所属情况依然不明确，没有任何公示的产权资料，对于历史沿革也有诸多争议。

但是，无论它的归属是谁，作为小区会所的一部分，需要强有力的代表小区业主利益的业委监督，保证

1）不违法占用小区公共绿地

2）不产生安全隐患，消防隐患。

3）不产生环境污染和噪音扰民。

4）不违法更改物业用途。

如果没有代表小区业主利益的强有力的业委会，就没有监督机构，那么小区业主的利益会容易被侵害。并且业委会有义务应小区居民要求，调查清楚小区的会所情况予以公示。

同时，小区会所日渐破败也是有目共睹，急需业委会和物业寻求更新换代的举措，提升小区品质。

问：哪类业主最适合做我们的业委会委员

答：1）首先是善于倾听。业委会委员不是全体业主的大家长，不需要替拿主意，而最需要倾听。需要听到个体的声音，也有能力汇总大家的声音。说得多的不如听得多的。

2）要遵守规则。小区事务是一个人多嘴杂，众口难调的事务，也同时是公说公有理婆说婆有理的地方。只有规则是所有人可以依赖的部分。这个规则大到各种法律，法规，中到小区的《业主大会议事规则》《管理规约》《公积金管理办法》，小到开会，决策等过程中大家约定的规则，比如举手发言，不打断别人发言等等。只有按规则办事，才可以服众。

3）要有能力。业委会事务不仅仅需要热忱，还有很多能力要求。包括物业专业知识，沟通技巧，组织能力，对于新科技的使用能力等等。不夸张的说，小区的事务的难度远远高过一家公司的管理难度。所以需要拥有基本素质，同时又有所侧重的各种不同能力的人员的组合。

问：是不是经济实力强，社会地位高的人更适合参加业委会的工作？

答：当然如果愿意倾听，愿意沟通，遵守规则，并且有专业能力，再加上如上优势会更好，但是不见得一定需要经济实力，社会地位等。

问：我是上市公司的老总，身价上亿，是不是参加竞选业委会会更有优势啊？毕竟身份代表实力。

答：实力强当然很好，但是小区事务最重要的是要愿意为业主服务，愿意付出时间，而且需要在这个领域有专业的知识，并且勤奋好学，不断钻研。

不能停留在口号上，而是有大量的琐碎的，专业的，甚至是枯燥的工作需要做。

同时需要大量的面对业主的质疑。业主的质疑是小区的空气，回答业主的质疑是业委会基本的任务。

如果小区的业主有问题，那就是业委会的沟通上面没有做好。这些身份上的转变，或许对于非常成功的老总来会有较大的挑战。

问：你们公布过一个各个物业公司物业费和提供的服务的对比表，里面的数据可信吗？有依据吗？

答：对比表应该是这个：

其中，家利物业的物业费总收入，来自于家利物业张贴在物业公共区域的2019年年度损益表：

家利物业人员数量信息来源于2020年11月29日下午两点在物业办公室静静经理做的现在人员状况的PPT。

保安工资来源于对门口保安的采访。

绿城，万科的信息来自于他们的招投标文件，将会作为物业合同的一部分执行。

问：我们的物业为什么说他们在亏损？

答：1）家利物业的后台人员过多。按照家利物业6月份报给业主的数字来看，包括人事一名，财务一名，客服主管一名，文员一名，行政主管一名，物业经理一名，客服主管一名，客服助理两名等诸多不直接面对客户的办公室人员。而以绿城和万科为例，如上人员的配置为零人。

2）大多数物业公司项目很多，有一个比较高效的后台分摊了成本。家利物业比较吃亏的是，所有的成本都需要一个小区来承担。

3）家利物业的管理酬金过高，大多数物业公司的酬金压缩的比较低，从4.5% 到 6%不等，家利物业是10%，也就是业主的物业管理费先支付了家利物业的利润部分剩下的不足以支撑团队运营。

所以家利物业因为自身管理问题，制度问题，公司规模问题，的确有难处，会产生亏损。但是，这个亏损由业主承担是不合适的。

问：业委会委员决定退出，需要由房办同意吗？

答：不需要。房办不干预任何业委会和业主大会内部事务，仅仅对流程合规进行指导。

问：汇贤居业委会就业委会委员离任的事情咨询过房办吗？

答： 房办回答没有。